Défiscaliser et se constituer un patrimoine d’exception : le Livre Blanc Malraux pour profiter de ce levier fiscal hors normes

Instaurée en 1962, la loi Malraux définit des contraintes spécifiques pour la conservation, l’entretien et la restauration des immeubles dans un certain nombre défini de centres-villes présentant un intérêt historique et patrimonial.

Elle concerne tous les immeubles de ces périmètres géographiques, avec différents niveaux de contraintes, selon différents niveaux de périmètre. Ces contraintes sont assorties d’avantages fiscaux pour les investisseurs participant à la restauration complète de ces immeubles, avantages variables selon les secteurs.

Fonctionnant selon le principe de la réduction d’impôt, la loi Malraux permet un gain fiscal rapide (quatre ans maximum) et très substantiel, même s’il est plafonné.

Mais attention : ce dispositif est souvent présenté de façon approximative, voire fausse, ce qui conduit de nombreux particuliers à faire de coûteuses erreurs.

En pratique, dans quels cas la loi Malraux est-elle intéressante ? Quelle est la différence avec la loi Monument Historique ? Quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer dans ce type d’investissement ?

C’est pour répondre à toutes ces interrogations que le cabinet Jedefiscalise.com publie son Livre Blanc Malraux.

Spécialiste des lois Malraux et Monument Historique, le cabinet travaille essentiellement sur ce type d’opérations, depuis plus de 15 ans.

Ce nouveau guide complet présente les modalités et les enjeux de la loi Malraux, créée pour préserver et restaurer les cœurs de ville anciens, souvent dégradés et menacés de destruction par la loi du tout béton. Il ambitionne également de nous éclairer sur l’impact considérable de la protection de notre patrimoine, au sens large.

Tout savoir sur le dispositif Malraux

Autant une opération bien montée peut apporter la satisfaction d’un très gros soulagement fiscal et aussi celle d’un patrimoine remarquable et pérenne, en cœur de ville, autant un manque de professionnalisme de la part des intervenants peut s’avérer une réelle source d’infortune.

Ce guide complet a été conçu pour offrir une approche à 360° de la défiscalisation Malraux afin de faire les bons choix.

Pédagogique et pragmatique, il est clair et accessible à tous grâce à de nombreux conseils concrets, des exemples, des précisions pour éviter des erreurs ou des confusions préjudiciables…

Une vraie référence pour tous les contribuables qui veulent défiscaliser et, d’une façon plus générale, tous ceux qui s’intéressent à la loi Malraux.

Hugues de Tappie, dirigeant du cabinet Jedefiscalise.com, précise :

Outre notre spécialisation ancienne sur cette loi et la loi Monument Historique, nous avons un regard à la fois juridique, fiscal, commercial et lié aux travaux de restauration très lourds qu’elle entraîne.

Sommaire

Qu’est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux, pour qui ?
Principes de la défiscalisation Malraux
Conditions à respecter
Questions / Réponses
- Quelle est la différence entre Monument Historique et loi Malraux ?
- Quel est le calendrier de la défiscalisation Malraux ?
- Qu’est-ce qu’une ASL, une AFUL ?
- Qu’est-ce que la VIR ?
- Comment se fait la déclaration fiscale Malraux ?
- Un investissement Malraux est-il soumis au plafonnement global des niches fiscales ?
- Puis-je cumuler un programme Malraux et une autre opération de défiscalisation ?
- Quelle est la différence entre secteur sauvegardé, ZPPAUP et AVAP ?
- Un investissement Malraux a-t-il un impact sur mon IFI ?
- Que se passe-t-il si je ne garde pas mon bien 9 ans à la location ?
- Y a-t-il des délais pour la mise en location d’un investissement Malraux ?
- Puis-je déclarer mes revenus fonciers en micro-foncier ?
- Puis-je cumuler deux opérations Malraux ?
- Un investissement dans un programme Malraux est-il nécessairement très important ?
- Puis-je monter une opération Malraux dans le cadre d’une SCI ?
- Une opération Malraux peut-elle se faire sans apport ?
- Puis-je gommer mes revenus fonciers avec un programme Malraux ?
- Le démembrement est-il possible ?
- Puis-je louer le bien à mes enfants, à mes parents ?
- Les loyers sont-ils encadrés ?
- Que se passe-t-il si le montant des travaux Malraux passé sur une année excède mon revenu annuel ?
- Existe-t-il des SCPI Malraux ?
- Peut-on acquérir de l’immobilier Malraux en indivision ?
Exemples d’investissement
Un patrimoine à l’impact considérable
Les conseils de nos experts du cabinet Jedefiscalise.com
L’essentiel à retenir
Qui sommes-nous ?
Témoignages clients
Sigles
Annexes

Extraits

Extrait 1

“Fonctionnant selon le principe de la réduction d’impôt, la loi Malraux permet un gain fiscal rapide (quatre ans maximum) et très substantiel, mais toutefois plafonné. Dans la pratique, elle sera adaptée aux contribuables payant entre 20 et 40/45 K€ d’impôt sur le revenu. Au-delà de ce montant la loi Monument Historique sera fiscalement plus intéressante. En deçà, le gain fiscal sera surdimensionné.

Vous trouverez sur Jedefiscalise.com un simulateur d’impôt et un simulateur Malraux.

Un investissement dans certaines opérations en loi Malraux peut toutefois être adapté aussi pour ceux possédant des revenus fonciers significatifs, même s’ils n’ont pas une très grosse fiscalité. Nous y reviendrons.”

Extrait 2

“Sans la loi Malraux et ses contraintes architecturales, le quartier du Marais, à Paris, aurait été rasé pour l’essentiel et remplacé par du béton. Mais la tâche à accomplir reste considérable, aux quatre coins de France, et les pouvoirs publics cultivent l’ambiguïté : en 2018 la loi sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, dite loi ELAN, est venue rogner les prérogatives des ABF.

En effet, elle porte atteinte à l’avis conforme (obligatoire) des ABF. Dans les principaux sites patrimoniaux, ils ne peuvent notamment plus s’opposer à la destruction d’un bâtiment déclaré insalubre ou en péril. Leur avis n’est plus que consultatif. Poussant de nombreux maires à prendre des arrêtés de péril, en vue d’une destruction.

Outre l’évidente nécessité de revitaliser nos centres-villes, rappelons aussi qu’avec plus de 90 millions de visiteurs étrangers en 2019, grâce notamment à son patrimoine exceptionnel, la France est le pays le plus visité au monde.”

Jedefiscalise.com, plus de 15 ans d’expérience dans la gestion de patrimoine

Jedefiscalise.com est un cabinet en gestion de patrimoine spécialisé dans les opérations à très fort levier fiscal, de type Malraux et Monuments Historiques. Celles-ci s’adressent aux contribuables fortement imposés (minimum 25 K€ d’IRPP).

Au fil du temps, Jedefiscalise.com s’est imposé comme une véritable référence dans son domaine, grâce à une expertise de pointe au carrefour de plusieurs métiers : fiscalité, droit, et immobilier.

Le cabinet est structuré de façon à pouvoir aider ses clients à prendre les bonnes décisions et les accompagner de A à Z dans la réalisation des montages fiscaux les plus avantageux.

En parallèle, le site Jedefiscalise.com est une mine d’informations sur les investissements en loi Malraux et Monuments Historiques. Des simulateurs de défiscalisation sont notamment disponibles en ligne, ainsi qu’un blog fiscal et des dossiers.

Voici ce qu’en pense Bernard Goeury, médecin généraliste, marié :

C’est avec plaisir que je peux témoigner que l’opération Malraux montée avec le cabinet Jedefiscalise.com s’est remarquablement passée, que ce soit au niveau du montage du dossier, des travaux, de l’optimisation fiscale ou de la location du bien. Je n’hésiterai pas à les recommander et à refaire appel à eux.

Portrait d’Hugues de Tappie

Dirigeant du Cabinet Jedefiscalise depuis 2006, Hugues de Tappie possède plus de 15 ans d’expérience dans le domaine des opérations de restauration avec un fort levier fiscal que sont la loi Malraux et la loi Monument Historique.

Il a profité du temps offert par le confinement pour rédiger un projet qui lui tenait à coeur depuis longtemps : un livre blanc exhaustif sur toutes les subtilités de la loi Malraux, profondément remaniée depuis 2009.

Il confirme :

La plupart des guides qui traitent de la loi Malraux sont vraiment très farfelus. En parallèle, les rapports parlementaires qui existent, souvent très fouillés, ne traitent que de tel ou tel aspect isolé de ce dispositif. C’est ainsi qu’on lit régulièrement quantité d’erreurs sur cette loi.