La fragilité des personnes âgées, mis en lumière par la pandémie de Covid-19, ne devrait pas seulement nous alerter en période de crise sanitaire. Au vu des enjeux, il est temps de faire du bien vieillir des seniors une grande cause nationale.
Car aujourd’hui, un constat s’impose : la population vieillit inexorablement. Aujourd’hui, 9,3% de la population est âgée de 75 ans ou plus. En 2030, il y aura 20 millions de personnes de plus de 60 ans, soit 3 millions de plus qu’en 2019 (source).
Il s’agit donc désormais d’assurer à tous les moyens de vieillir dans de bonnes conditions. Or aujourd’hui, la réalité est toute autre. A part des investisseurs locatifs, traders en bourse ou en bitcoin, la majorité des Français n’a pas la possibilité financière d’assumer le coût que cela implique.
Nos aînés, qui ont travaillé toute leur vie, sont pour les 3/4 d’entre eux propriétaires de leur résidence principale. En toute logique, ils sont donc 85% à avoir l’intention de vieillir dans leur cocon. Sauf que ce n’est pas toujours possible.
Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique®, explique : “Il faut regarder la réalité en face : que se passe-t-il quand les charges de la maison deviennent trop lourdes à payer pour une petite retraite moyenne de 1300 euros pour les hommes et 900 euros pour les femmes ? Quand le prix des soins à domicile devient inaccessible ? La précarité arrive à grands pas et l’EHPAD devient alors la seule solution envisageable.”
Dans ce contexte, le viager, si longtemps décrié, est en train de s’imposer comme un véritable investissement socialement responsable qui profite à tous les acteurs (vendeur, acquéreur, société). En passant au Viager 3.0, il est en effet possible de cultiver des valeurs de solidarité, d’entraide et de bien vieillir.
Viager 3.0 : un pari sur la vie et le bien-être
N’en déplaise aux bien-pensants, le viager est actuellement la seule solution fiable et simple à mettre en place pour faire face au vieillissement de la population, un sujet brûlant qui nous concerne tous. Chacun sera un jour confronté à cette situation, que ce soit pour soi ou pour ses proches. Détourner les yeux aujourd’hui, c’est se préparer un avenir catastrophique…
C’est pour cela que le viager ne doit pas être diabolisé. Loin d’être un pari sur la mort, il représente un pari sur la vie et sur la dignité. Il y a urgence à changer de paradigme, à rajouter ce “3.0″ synonyme de modernité pour les seniors, qui eux aussi sont connectés.
Dominique Charrier souligne :
En ayant recours au viager, l’acquéreur d’un appartement, d’une maison ou d’une villa leur donne la chance de demeurer dans leur résidence le plus longtemps possible avec l’argent ainsi reçu.
La suppression de l’aléa est toujours possible
Contrairement aux idées reçues, le viager ne constitue pas un piège pour l’acheteur. Avoir peur de l’aléa est bien naturel : personne n’a envie de payer au vendeur une rente durant plusieurs années. Pourtant, il est facile de lever ce blocage grâce à une formule connue des investisseurs aguerris : le viager occupé sans rente.
Avec ce système, la totalité du prix est payée comptant (déduit d’une moins-value pour occupation à vie correspondant à un loyer payé d’avance) et ce, sans versement d’une rente viagère. Le prix de revient est minoré de 30 à 50 % de la valeur vénale initiale et de ce fait, les frais de notaire sont calculés sur ce prix de vente minoré (économie de frais de notaire en proportion de 30 à 50 %).
La seule réalité est qu’investir en viager constitue une stratégie patrimoniale à long terme.
Des pistes pour faire bouger les lignes
Par méconnaissance ou par peur de ce dispositif, les politiques ne cherchent pas à encourager ce moyen incroyable de financer la dépendance des seniors.
Il est temps de prendre la mesure des enjeux. Le viager répond à la double problématique de l’autonomie des personnes âgées et du financement de la dépendance qui s’élève à plus de 30 milliards d’euros par an.
Pourquoi les incitations fiscales n’existent-elles pas pour aider les seniors à rester chez eux dans de bonnes conditions ?
Comme il existe un dispositif Pinel aidant les personnes aux revenus modestes à se loger, il serait intéressant d’inventer un Pinel solidaire des personnes âgées pour les aider à se loger chez eux. Plusieurs options sont envisageables comme par exemple :
- étendre l’éligibilité de “Maprimerénov” 2021 pour les travaux d’économie d’énergie ou les subventions ANAH aux acheteurs en viager ;
- étendre les avantages fiscaux liés aux rénovations dans l’ancien de la loi De Normandie au financement des travaux d’aménagement des résidences principales de personnes âgées vendues en viager occupé.
Il serait d’ailleurs intéressant d’aller encore plus loin. Aujourd’hui, les vendeurs en viager de plus de 70 ans bénéficient d’un abattement de 70 % sur le montant de la rente et ne sont donc imposés que sur 30% du montant perçu. Pourquoi ne pas rendre la réciprocité à l’acquéreur ? Il serait logique qu’il bénéficie d’une déficit foncier égal à celui dont bénéficie le vendeur.
Dominique Charrier précise :
J’espère convaincre ceux qui ont le pouvoir d’ouvrir les champs du possible pour démocratiser l’accès au viager. Car aujourd’hui, les plus jeunes se demandent comment vieillir dignement dans cette société et rien n’est fait pour les rassurer…
À propos de Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique®
Dominique Charrier est spécialisé dans le viager depuis 40 ans. En tant qu’expert et élève de M. Henri Xénard, il est motivé au quotidien par le respect qu’il porte aux seniors et leur envie de vieillir chez eux. Avec Viager Ethique® et l’Institut National du Viager®, il s’assure d’avoir une parfaite connaissance de leurs besoins pour établir le meilleur diagnostic financier pour eux.
Sa philosophie : “Avant de penser au bien immobilier en tant que tel, il y a en effet un élément fondamental à prendre en compte : l’humain. Il n’y a pas de vente en viager réussie sans éthique ni relation de confiance !”
Pour en savoir plus
Site web : https://viager-ethique.fr/
LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/d-charrier/
