Un guide stratégique pour faire les bons choix
En ces temps d’incertitude, et malgré la hausse des taux, les investissements immobiliers ont plus que jamais la cote.
Non seulement ils représentent une valeur refuge, mais ils sont aussi facilités par de nombreuses startups qui simplifient l’accès à l’investissement locatif et à sa gestion.
La clé pour réussir ? La diversification, comme pour n’importe quel investissement !
Attention cependant à faire preuve de vigilance quant à la qualité du prestataire. Le mieux est de se le faire recommander, voire de le “tester” dans un premier temps. En gardant toujours à l’esprit une règle d’or : se méfier des promesses trop belles pour être vraies.
Florent Xuereb et Frédéric Martin, les associés dirigeants de izihome, précisent : “Beaucoup de professionnels font miroiter des rendements importants pour gagner des clients… qui seront déçus par la suite. Nous constatons quotidiennement que ces techniques vieilles comme le monde fonctionnent encore très bien.”
Dans ce contexte, ils partagent leurs conseils pour aider les particuliers à se construire une vraie stratégie pour leur patrimoine immobilier.
La location saisonnière : la “star” des rendements très élevés
Elle est souvent privilégiée par des investisseurs à la recherche d’un rendement très élevé ou qui redoutent une protection des locataires trop importante (loyers impayés, procédures longues et couteuses, mauvais entretien…).
Avantages :
- Un rendement potentiel très élevé ;
- Une grande flexibilité pour récupérer le logement quand on le souhaite.
Inconvénients :
- Un risque et une fluctuation plus élevés sur vos recettes (la crise du covid l’a démontré) ;
- Une réglementation extrêmement restrictive dans la plupart des villes de France ;
- Une dégradation du logement plus rapide ;
- Ne pas oublier de comptabiliser les charges beaucoup plus élevées : check in/check out, ménages, blanchisserie, électricité, internet, taxe d’habitation…
Le conseil izihome
Avoir un logement en location saisonnière dans son portefeuille offre une promesse de rendement élevé. Globalement, à cause de la réglementation, il est devenu très difficile d’en avoir plus d’un dans la plupart des villes touristiques (Paris, Nice, Bordeaux, Marseille…).
Ne pas hésiter à jeter son choix sur des appartements qui ont un inconvénient pour l’habitation classique (rez-de-chaussée, étage élevé sans ascenseur, quartiers proches des gares…). En effet, ces inconvénients n’en sont pas forcément pour des voyageurs de courte durée, et il sera possible d’obtenir un meilleur prix à l’achat pour booster sa rentabilité.
La location étudiante : un investissement en perte de vitesse
Longtemps plébiscitée, la location étudiante a pris un peu de plomb dans l’aile avec des stages de plus en plus fréquents et longs qui amènent régulièrement les étudiants à quitter leur logement entre février et avril.
Avantages :
- Des revenus assurés : le loyer est payé par les parents qui ont provisionné la dépense et qui veulent que leur enfant soit bien logé.
Inconvénients :
- Possibilité de vacance locative importante pendant l’été si l’étudiant part en avril et que le suivant arrive en septembre.
- Devoir gérer avec les parents en cas de problème, les locataires étudiants n’étant généralement pas très concernés par la relation avec le bailleur…
Le conseil izihome
Le choix gagnant peut consister à combiner location étudiante durant l’année et location saisonnière l’été. Certaines villes comme Aix-en-Provence, Antibes ou Nice en ont fait une spécialité. On bénéficiera ainsi d’un revenu toute l’année, et d’un pic de recettes à la haute saison.
Colocation/Coliving : la grosse tendance des 5 dernières années
Le coliving est une vraie révolution pour certains, une colocation améliorée pour d’autres… S’il est bien géré, il peut effectivement représenter une source de rendement élevé. Mais attention : dans le cas contraire, ce sera un désastre aussi bien au niveau de la rentabilité que du logement.
Avantages :
- Un rendement potentiel élevé (+10 à 30% VS une location classique) ;
- Un potentiel d’exploitation pour les grands logements habituellement exclus des stratégies d’investissement.
Inconvénients :
- Plus de rotations et potentiellement de vacance locative ;
- Dégradations : notamment sur les parties en commun (salon, cuisine & sdb).
Le conseil izihome
Le coliving peut être une excellente solution pour booster la rentabilité d’un grand appartement de son portefeuille. Ne le faites que si la localisation est centrale et/ou proche des transports en commun. Devant l’offre qui explose, ne pas se limiter au strict minimum, mais proposer une offre de qualité pour attirer les meilleurs profils.
Location meublée longue durée : la méthode la plus traditionnelle
Elle continue d’être choisie par un grand nombre de propriétaires, notamment grâce à sa fiscalité très avantageuse. Si on est multipropriétaire et que l’on dépasse les seuils du LMNP, le LMP n’est pas forcément inintéressant même s’il a fortement été modifié.
Avantages :
- Un revenu stable sur du long terme ;
- Une usure maitrisée du logement ;
- Un produit type « assurance vie ».
Inconvénients :
- Une protection très forte des locataires ;
- Un cadre de plus en plus présent (plafonds de loyers, performance énergétique…)
Le conseil izihome
Avoir un bon positionnement et une offre qualitative procurera un bon rendement. Mais surtout cela générera une forte attractivité et donc la possibilité de choisir les meilleurs locataires. Ce paramètre est probablement le plus important dans la location traditionnelle, tant la gestion d’un « mauvais locataire » peut avoir des conséquences catastrophiques.
izihome, l’agence immobilière qui devient locataire unique de tous les propriétaires
Implantée à Paris, Lyon, Marseille, Nice, Nantes et Bordeaux, elle propose une approche disruptive qui réinvente le concept même d’agence immobilière.
izihome se positionne en tant que locataire unique pour chaque logement… et cela change tout ! Pendant 36 mois minimum, les propriétaires profitent d’un loyer garanti et “tout inclus” avec :
- Un montant de loyer ferme et défini au début du contrat ;
- Zéro procédure si le locataire ne paie pas son loyer (il est quand même versé par izihome) ;
- Les recherches illimitées de locataires ;
- Aucune vacance locative ;
- Une garantie contre les dégradations (avec dépôt de garantie de 2 mois) ;
- Et la gestion des incidents (service technique en interne).
En somme, un contrat rassurant, qui permet de vivre sereinement la mise en location de son appartement.
Un parc de logements à l’échelle nationale correspondant aux besoins des jeunes actifs dynamiques…
izihome propose une gamme de logements idéalement situés, contemporains et équipés, avec une offre de services moderne. L’agence, totalement bilingue, a notamment mis en place un process fluide et digitalisé, la gestion des contrats sur-mesure, des prestations spécifiques pour les étrangers, un vrai service client, etc.
Elle sélectionne en priorité les profils qui proviennent de son réseau de partenaires (entreprises, laboratoires, hôpitaux et universités).
La start-up s’attaque en effet à deux paramètres totalement occultés par les agences traditionnelles :
- La mobilité des salariés, qui les conduit à changer d’emploi, de ville voire de pays (et donc à se retrouver en période d’essai, en CDD, ou à ne pas avoir d’avis d’imposition à fournir) ;
- Et la piètre qualité du parc immobilier, notamment sur le meublé.
Or, ces deux aspects sont intrinsèquement liés. Florent Xuereb a pu le constater, pour avoir travaillé durant 10 ans dans ce secteur : les règles de l’immobilier locatif, trop rigides, sont totalement inadaptées aux enjeux d’aujourd’hui et de demain.
Le système actuel pénalise les profils les plus actifs : paradoxalement, alors qu’ils mènent de belles carrières, ils ne trouvent pas à se loger correctement.
À propos des associés fondateurs
Florent Xuereb
Florent, 40 ans, habite Marseille. Ingénieur de formation, il devient entrepreneur dès l’âge de 25 ans.
Il est le fondateur de Link Mobilité, une société proposant des services d’installation des salariés en mobilité (recherche de logements, procédures d’immigration, installation de la famille…), payés par les entreprises. Implantée dans 5 villes (Marseille, Nice, Paris, Toulouse et Lyon) et employant 25 personnes, elle est revendue en 2018 au Groupe Cooptalis.
Frédéric Martin, 41 ans, habite Marseille
Frédéric, 41 ans, vit à Marseille. Cet Ingénieur a travaillé durant 15 ans dans le secteur de la construction chez Bouygues.
Il a ainsi été responsable pendant 10 ans des chantiers de logements neufs en région parisienne. Ensuite, pendant 5 ans, ses compétences en génie civil lui ont permis de prendre la direction de grands projets (tunnel à Hong Kong et tramway de Nice).
Pour en savoir plus
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