Le secteur de la Porte Maillot est devenu l’un des plus importants pôles de transport de la capitale. Par suite d’importants investissements de la région Île-de-France, il accueille désormais les gares de RER C et E (Eole), la ligne 1 du métro, le nouveau tramway T3, de nombreux bus.
La Ville de Paris porte aussi un projet d’extension de la gare routière sur le site Pershing voisin, desservant l’aéroport de Beauvais, des villes en région et en Europe.
Mais aussi et surtout, la Ville de Paris ambitionne désormais de transformer la Porte Maillot en une place de dimension métropolitaine, végétalisée sur sa rive sud privilégiant les circulations douces et visant plus généralement à rétablir l’axe majeur pour retrouver la perspective historique qui reliera l’avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine à l’avenue de la Grande Armée à Paris, dont le réaménagement est lui-même actuellement à l’étude.
Elle vient cependant de soumettre à une enquête publique en janvier et février 2024 un projet de nouveau PLU dont l’adoption en l’état sur ce secteur entraverait l’émergence de tout futur développement immobilier.
Depuis près d’un siècle, le secteur de la Porte Maillot a singulièrement vu échouer, peut-être pour de bonnes raisons, différents projets successivement dessinés par le Corbusier, puis par Cacoub et plus récemment par Fujimoto…
Peut-on pour autant proscrire toute nouvelle urbanité dans sur ce secteur fondée sur l’accueil de nouveaux programmes et d’une nouvelle vie résidente, commerciale, salariée, associative, ou culturelle dans ce quartier de Paris ?
Et ce d’autant que la Ville de Paris serait alors susceptible d’être condamnée une nouvelle fois à supporter des indemnités/pertes comme aussi à acter une absence de recettes foncières en sa qualité de propriétaire de l’ensemble des actifs fonciers mutables sur ce secteur privilégié de l’Ouest parisien.
À titre de contribution à cette enquête publique, IDEVE a donc présenté une proposition de programmation alternative à celle de Mille Arbres, déployée sur 4 sites, pour la soumettre à une forme de concertation préalable.
Soucieux de l’intérêt général et considérant les intérêts et faisabilités de chacune des parties prenantes, la programmation et le montage proposés par IDEVE entendent conférer un avenir au développement de la Porte Maillot pour en faire une nouvelle destination parisienne, bien plus avenante , plus connectée au bois , plus métropolitaine et plus consistante qu’à ce jour.
Jean-Claude Roulendes, fondateur d’IDEVE
Anticiper et neutraliser les futurs motifs de “désenchantement technique, performanciel ou financier”
Tout développement immobilier ambitieux doit connaître et respecter les enjeux et les attentes des acteurs en présence : ils sont propriétaires fonciers, aménageurs publics, riveraineté légitime, investisseurs du secteur privé, bailleurs, administrés.
L’aménagement programmatique et architectural de la Porte Maillot gagnerait donc à éviter l’adoption d’un nouveau PLU interdisant toute construction en bordure et sur les trémies des boulevards périphériques parisiens. Il y aurait en effet un risque de demandes d’indemnisations et de non réalisation d’actifs fonciers, dont l’impact serait globalement supérieur aux 70 M€ de “delta” déjà évoqués récemment pour la révision des projets de la Porte de Montreuil.
Avec toute la liberté offerte par une approche conduite en l’absence de tableurs Excel et en dehors de toute obligation de surenchère en communication compétitive, IDEVE a pris l’initiative d’inviter 4 architectes et une ingénierie spécialisée en développement durable pour proposer avec eux un état futur en vision large sur ce secteur de la Porte Maillot.
Faire de cette entrée de ville un marqueur, un quartier et une destination
Cette proposition Porte Maillot 2024 présentée par IDEVE dans le cadre de l’enquête publique avait mobilisé en 2022 et 2023 l’intervention associée de – Nicolas Laisné architectes, Atelier du Pont, Mars architectes, l’agence sévillane Morales de Giles Arquitectos et la consultante Nathalie Tchang, fondatrice de Tribu Energie.
La programmation et les formes urbaines esquissées sont respectueuses :
- du paysage existant avec à la fois des bâtiments haussmanniens et modernes,
- des vues dégagées sur l’axe majeur et le bois de Boulogne,
- des dimensions larges de cette place et de ses rives,
- de sa desserte généreuse en transports en commun et ses circulations douces .
Soumise à concertation préalable puis destinée à être étudiée plus en profondeur sur un temps long avant toute contractualisation foncière, elle prévoit mobiliser des profils plus appropriés pour ces développements : une SPL Aménageur- Vendeur et Maitre d’Ouvrage partiel et des Investisseurs Long Terme, Bailleurs – Acquéreurs, eux même directement Maitres d’Ouvrages des actifs en l’état futur. Tous éclairés à minima par une Maitrise d’Ouvrage Opérationnelle compétente intervenant sans enjeu capitalistique.
Un projet à 360° qui s’appuie sur 4 fondements
Il est fondamental de développer un peu d’urbanité sur des emprises paysagères ingrates (telles que les trémies du périphérique) et des sols déjà artificialisés, sauf à promouvoir la décroissance et surtout quand on revendique son appartenance à la Métropole !
Paysage
Pour réinventer ce paysage urbain, IDEVE prévoit de respecter et renforcer l’axe majeur avec des constructions basées sur une sobriété, des volumétries et des densités raisonnées. L’accent va aussi être mis sur la qualité de vie, notamment en apaisant les franchissements via la création d’autres rives du périphérique, en limitant les nuisances pour les habitants et les usagers, et en étant exigeant sur les mesures de compensation.
Santé, environnement et biodiversité
Plusieurs dispositifs seront ainsi mis en place pour protéger les riverains et les futurs occupants des pollutions sonores et de l’air, préserver la biodiversité, organiser la végétalisation du bâti et créer des ilots de fraîcheur, construire décarboné, utiliser des matériaux biosourcés, faire appel à l’économie circulaire, viser la sobriété énergétique avec un recours systématique aux énergies renouvelables (géothermie, photovoltaïque…).
Mobilités
IDEVE préconise de :
• Augmenter les continuités urbaines entre la gare Eole et les rives du Boulevard périphérique comme le long du boulevard Pershing ;
• Accroître les porosités aux franges du bois et de l’arrêt de bus 244 reliant la Porte Maillot à Rueil-Malmaison ;
• Favoriser le piéton, les déplacements des usagers des transports en commun, dont ceux de la future gare routière.
Solidarité résidentielle et économique
3 dimensions complémentaires seront mises en place :
- Programmer une mixité résidentielle avec 14 600 m2 de logements sociaux et abordables, et en co-living ;
- Diversifier l’activité économique avec 26 200 m2 de bureaux et 9 000 m2 d’activités, de commerces et de services ;
- Assurer la faisabilité financière de l’ensemble du projet.
Une proposition qui se déploie en 4 sites et 7 bâtiments
Cette composition et cette échelle permettront d’assurer le respect des volumes vides autant que des pleins, ainsi que de la pertinence fonctionnelle des surfaces créées au regard de leur destination pérenne principale :
Le Grand Pavillon (R+2) fera face au palais des Congrès le long de l’axe majeur et abritera notamment la sortie de la gare Eole, des bureaux et des commerces.
Le Petit Pavillon (R+1), dans sa continuité, accueillera aussi des bureaux et des commerces. Il est destiné à apaiser la traversée piétonne en l’isolant de l’activité du Boulevard périphérique.
Le Grand Bois (R+2 et R+7), situé entre le bois de Boulogne et le 16e arrondissement, fait la charnière entre la forêt et la ville. Il se déploie avec une proue en R+7 abritant des bureaux partiellement réversibles, et la « Villa des essentielles » (sur 2 niveaux), intégrée dans la lecture végétale de la bordure du Bois destinée à l’accueil d’activités à caractère culturel.
Pershing TER, qui vient « ourler » le Périphérique avec un passage couvert à rez-de-chaussée en retrait. Son architecture semi-ouverte et épannelée accueillera une programmation résidentielle, tertiaire et de commerces, tout en intégrant en sous-sol la gare routière avec sa sortie directe sur le boulevard périphérique.
Ce déploiement, dont la constructibilité globale reste inférieure à celle de Mille Arbres seule, animera, abritera, et favorisera les mobilités douces ambitionnées sur ce secteur.
Jean-Claude Roulendes, fondateur d’IDEVE
Historiquement promoteur (Bouygues Immobilier 1987-2000) puis investisseur (Générale Continentale Investissements), Jean-Claude Roulendes a fondé IDEVE en 2006, une société indépendante spécialisée dans le développement et le management opérationnel de projets immobiliers franciliens majeurs.
Au-delà des compétences ordinairement détenues par la promotion immobilière, IDEVE déploie son expérience en immobilier d’entreprises et en résidentiel géré avec :
- une parfaite maitrise des attentes des investisseurs finaux, des dimensions administratives, commerciales et techniques ;
- une profonde connaissance du marché locatif et de ses acteurs ;
- une spécialisation territoriale : l’Ile-de-France et la compréhension de ses enjeux publics ;
- une réelle motivation pour les opérations alliant ambition et complexité ;
- le choix délibéré de conserver un process artisanal privilégiant la disponibilité, l’écoute, la séniorité et, par suite, l’efficacité de ses services.
La confiance acquise auprès de sa clientèle d’investisseurs/partenaires de renom a régulièrement croisé celle des aménageurs publics qui ont pu apprécier la capacité et la détermination d’IDEVE à assurer le passage du projet (mode virtuel) à sa construction/location (mode réel).
En savoir plus
Site web : https://www.ideve.fr/
Un bâti qui permet de structurer les espaces, il me semble que cette réflexion est pertinente sur un espace qui restera toujours urbain.