Augmentation des frais de notaires : est-il encore judicieux d’acheter en viager ? Les conseils de Corentin DOREY, directeur Univers Viager Manche et Calvados

Parmi les efforts financiers demandés aux Français en ce début d’année, une mesure a beaucoup fait réagir dans le secteur immobilier : l’augmentation des fameux “frais de notaire”. Prévue dans la loi de finances pour 2025, cette possibilité peut être ou non appliquée par les départements.

En effet, les frais de notaire ne correspondent pas à la seule rémunération du notaire, ils incluent notamment la fiscalité générée par la vente. C’est cette dernière partie, à travers la taxe de publicité foncière, qui est impactée.

Dans la Manche et le Calvados par exemple, à partir du 1ᵉʳ mai 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, le taux appliqué par ces départements va passer de 4,5 % à 5 %. Si l’on ajoute ce que perçoivent les communes et l’État, la taxe de publicité foncière s’élèvera donc à 6,32 % du prix de vente.

Cette situation inquiète notamment les acquéreurs potentiels d’un bien en viager. Par manque d’informations, ils peinent à mesurer l’impact de cette hausse sur leur projet immobilier.

Pour les aider à y voir plus clair, Corentin Dorey décrypte toutes les conséquences de cette augmentation des frais de notaire, avec des exemples à l’appui. Il présente aussi les pistes d’amélioration évoquées lors du 119e Congrès des Notaires de France.

Cet ancien notaire de la région, riche d’une expérience de 8 années au sein d’offices notariaux du Nord-Cotentin, vient de créer une agence Univers Viager couvrant les départements de la Manche (50) et du Calvados (14). Il dispose ainsi de l’expertise reconnue d’un réseau national dédié à la vente en viager.

Une augmentation relative des droits de mutation…qui doit être anticipée

Les ventes en viager ne font pas exception à la hausse des droits de mutation : elle s’élève au total à 0,51185 % (taxe de publicité foncière départementale + frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État).

Dans le cadre d’une vente en viager, les droits de mutation sont calculés sur le capital de la rente exprimé dans l’acte, ou sur la valeur estimée par les parties lorsque seul le montant de la rente est fixé.

Deux exemples illustrent cette augmentation :

Cas n°1 – Viager occupé

Monsieur et Madame Moulin, âgés de 85 et 82 ans, vendent en viager occupé leur maison située à Barneville-Carteret, estimée à 300 000 €.

D’après le barème Daubry, la valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur est de 41,8 %, soit 125 400 €. La valeur occupée retenue pour le calcul des droits est donc de 174 600 €.

Avec l’augmentation de 0,51185 %, la hausse des droits pour l’acquéreur s’élève à : 174 600 € x 0,51185 % = 894 €

Cas n°2 – Viager libre

Monsieur et Madame Château, âgés de 79 et 81 ans, vendent un appartement à Deauville en viager libre, pour une valeur de 500 000 €.

Dans ce cas, aucun droit d’usage n’est conservé : les droits de mutation s’appliquent sur la valeur vénale totale du bien.

La hausse des droits de mutation est donc de : 500 000 € x 0,51185 % = 2 559 €

Les conseils de Corentin Dorey

Même relative, cette hausse doit être intégrée par les investisseurs dans le calcul du montant à mobiliser au moment de la signature de l’acte.

En effet, au-delà des frais d’acquisition, les acquéreurs versent généralement un bouquet au vendeur. Dans une logique de budget global à prévoir pour le jour de la vente, cette hausse pourrait donc avoir un effet indirect sur le montant du bouquet proposé.

Des propositions concrètes pour améliorer la fiscalité de la vente en viager

Le 119ᵉ Congrès des Notaires de France, organisé à Deauville en 2023, était consacré au logement. Dans son rapport, une section complète est dédiée à la vente en viager, envisagée comme un outil pertinent pour répondre aux enjeux de financement des retraites et de la dépendance.

L’État a choisi pour l’instant d’ignorer ces recommandations, en privilégiant une hausse des recettes publiques. À tort ? Même si les départements sont bénéficiaires de cette augmentation des droits de mutation, ils sont également en première ligne pour le financement et la gestion de l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA).

Voici quelques pistes qui gagneraient à être explorées :

Valoriser le viager comme solution d’avenir

Même si le caractère aléatoire du contrat ne peut être supprimé, une modification du régime du viager permettrait d’en sécuriser et d’en faciliter l’usage. Plusieurs pistes sont évoquées :

la création d’une méthode de calcul uniforme,
la mise en place de garanties plus efficaces,
l’ouverture au cercle familial,
et l’instauration d’un régime fiscal de faveur (pour les vendeurs ET les acquéreurs).

Adapter la fiscalité pour développer le viager

Du côté des vendeurs, la rente viagère est aujourd’hui soumise à l’impôt sur le revenu au fur et à mesure de sa perception. À titre de comparaison, dans une vente assortie de paiements échelonnés, seule la part correspondant aux intérêts est imposée. Une révision du traitement fiscal de la rente permettrait de rétablir un meilleur équilibre.

Du côté des acquéreurs, les notaires proposent de mettre en place un régime de faveur, comparable à celui applicable aux logements neufs, mais aussi d’autoriser la déduction des rentes versées du revenu imposable. Ces mesures visent à renforcer l’attractivité du viager pour les investisseurs.

Une nouvelle agence dirigée par Corentin Dorey, un ancien notaire

Natif de la Manche, Corentin a effectué ses études à Caen jusqu’à l’obtention du Diplôme Supérieur de Notariat en 2020. D’abord notaire stagiaire puis notaire assistant, il est devenu notaire salarié après avoir prêté serment en septembre 2021.

Traitant des dossiers tant en droit de la famille qu’en droit immobilier, il a plus amplement découvert la vente en viager lors d’une formation animée notamment par Vincent Gibelin à l’occasion de l’Université du Notariat organisée à Caen en octobre 2023.

Corentin a alors pris conscience que l’image de la vente en viager devait changer. En 2024, après s’être retrouvé sans activité professionnelle, il a donc pris en contact avec Vincent GIBELIN en vue de créer une concession Univers Viager dans la Manche et le Calvados.

Une ambition : exercer un métier à impact positif

Répondre à un réel besoin des seniors

Comme notaire, Corentin a vu des situations problématiques qui auraient pu être évitées grâce à une vente en viager. Par exemple :

des héritiers tenus de vendre en urgence la maison familiale afin de financer la maison de retraite du conjoint survivant :
une maison de campagne laissée à l’abandon en raison de conflits opposant neveux et nièces.

En tant qu’expert viager, Corentin souhaite donc aider les séniors à améliorer leur qualité de vie pendant leur retraite et à anticiper leur succession. C’est d’ailleurs pour cela qu’il collabore en permanence avec ses ex-consœurs et ex-confrères notaires, dont l’avis reste bien évidemment essentiel.

Accompagner les acquéreurs dans la diversification de leurs investissements

Au-delà des investissements “classiques”, tels que l’investissement locatif, l’acquisition en viager crée entre le vendeur et l’acquéreur une solidarité qui n’existe pas ailleurs.

En effet, contrairement aux ventes immobilières classiques, la relation vendeur-acquéreur ne prend pas fin à la signature d’un acte de vente en viager. Elle laisse place à une relation débirentier-crédirentier, fondée sur une confiance mutuelle née d’une phase préalable d’échange et de partage. Or, à cette étape, l’expert viager tient un rôle essentiel.

À propos d’Univers Viager

Créé en 2015 par Vincent Gibelin, Univers Viager est un réseau national d’agences immobilières spécialisé dans le viager, la vente à terme, la vente en nue-propriété et la gestion viagère. Son ambition : rendre le viager plus accessible, transparent et sécurisé pour les seniors et les investisseurs.

Reconnu pour son expertise, il propose un accompagnement qui repose sur plusieurs points clés :

Écoute des besoins et des motivations du (des) vendeur(s) ;
Expertise de la valeur vénale du bien ;
Étude viagère personnalisée, conseils sur l’équilibre bouquet/rentes ;
Mise en vente du bien ;
Suivi du dossier ;
Présentation de l’acquéreur : son projet, ses motivations et ses capacités financières ;
Rédaction du compromis ;
Signature de l’acte authentique chez le notaire ;
Gestion de votre viager avec notre service unique de gestion de rente.

Le viager est une véritable réponse aux problématiques des seniors et une solution de placement rentable et sereine pour les investisseurs. C’est à la fois un contrat solidaire et intergénérationnel qui profite aux deux parties.